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宁夏在线 > 新闻 > 商业 > 鸿坤财富:地产投资已进2.0时代 未来需用资产配置分散风险

鸿坤财富:地产投资已进2.0时代 未来需用资产配置分散风险

来源:未知 发布时间 2018-12-12 17:49 编辑:商业电讯   我要投搞

 编者按:

在大多数人眼里,金融投资向来纷繁复杂,令人摸不着头脑,但在鸿坤财富副总裁、鸿坤地产基金地产金融部总经理李莉眼里,随着经济新常态的推进,资产配置的发展脉络已十分清晰。

学生时代,李莉先后获得了中国政法大学法学学士和中国社会科学院研究生院法学硕士学位,考取了律师执业资格,但出于对金融的浓厚兴趣,她跨界进入清华大学经管学院研修金融,从此开启了在金融领域的新征程。

李莉曾于宜信财富及某国资背景财富管理机构担任高管,在从事财富管理产品研发的8年里,结下了累累硕果:

· 完成了国内及海外多个产品从0到1的研发设计;

· 参与研发了普惠金融行业的首支公益批发基金,合作机构覆盖全国十多家公益小贷机构;

· 参与研发普惠金融平台与信托合作的T2P模式,累计发行管理规模五十多亿,并首推履约信用保险引入小贷资产合作模式;

· 研发了宜信首支中短期固收类流动性管理基金,累计发行管理规模三十多亿;

· 首推海外高频交易美元基金,以及宜信与橡树资本、威灵顿、惠理基金等合作的多支美元基金等;

· 研发地产股权基金、组合投资基金,私募股权母基金等模式。

近日,李莉针对经济新形势下的资产配置策略,分享了自己的看法。

当我们回顾最近几年时不难发现,2015是一个转折年。股灾泡沫发生后,习近平总书记提出了新常态、新经济,提出了供给侧结构改革。随之,经济增长速度趋于放缓,双位数GDP增长的时代逐渐过去,前期经济提振刺激的政策也在面临不断的市场出清,从实体经济到金融领域,都需进行结构化的降低杠杆。

在被动和主动之间,曾经让投资人收获了颇多红利的泡沫,包括股市、楼市、金融投资等都被刺破,投机和爆发红利增长的机会在未来5-10年间会越来越少。投资人过去所偏好的理财方式很难再让大家得到“稳稳的幸福”。

在当前经济环境下,投资人一定要做资产配置,并通过专业的机构去做,不将鸡蛋放在一个篮子里。新经济环境下,要从固收为主逐步向以权益类为主过渡;从单一产品配置向多产品配置过渡;从单一市场配置向全球资产配置过渡。

今年4月27日出台的《资管新规》进一步强化了监管的专业性、统一性和穿透性,在银证保统一监管规则下,打破刚性兑付、禁止多层嵌套、抑制通道业务、产品市场公允估值等主基调确立,百万亿的大资管格局被重塑,中国财富管理行业进入了新时代。

鸿坤财富在新经济下应运而生

鸿坤财富就是在新的时代背景下应运而生。虽然挑战颇多,但我认为新时代对于新发展的财富公司而言更是一个机会,因为新形势下的高起点要求对于公司的合规经营发展是好事情,对于投资者而言更是好事。

当然,今年行业颇有些乱象发生,P2P行业和私募基金行业都出现了一些问题,很大程度上造成了投资人群的恐慌和对财富管理行业的一些信任危机,但平台出问题并非因为市场环境不好,而是其本身未持有正确的合规发展的态度。金融平台在发展之初就要心存敬畏,敬畏市场、敬畏专业、敬畏风险。

我认为资产管理和财富管理是双轮驱动、互相支撑发展的,各方面考验的都是平台的专业性。鸿坤财富依托于鸿坤集团的背景和资源优势,在地产、创投、海外置业等领域有着先天的优秀基因。对于这些领域资产的分析判断,为鸿坤财富在发展之初就提供了专业的团队和资源支持。

在此基础上,鸿坤财富目前已形成集固定收益类产品、私募股权基金、海外美元基金、海外置业、资本市场智能投顾、家族办公室咨询服务等重点领域的资产配置条线。对于地产母基金、私募股权母基金我们也有不错的资源和专业支持,正在筹备中。

鸿坤财富发展一年多以来,已有近200人的专业理财顾问队伍,团队成员大多来自国内外知名的资产管理机构、财富管理机构,包括汇丰、渣打、花旗、平安、宜信财富等,对客户的需求有敏锐的嗅觉和分析视角,能够使命必达地完成任务。鸿坤财富CEO陈永旗先生是财富管理行业的老兵,是非常专业的财富专家,也是勇于创新探索的企业家。他就像团队的教练,在需要的时候授人以渔、充分授权,并给出及时的警醒和建议。

鸿坤财富之所以能打造出一支团结优秀的作战队伍,和我们的文化有莫大关系。一个企业的发展,文化是非常重要的催化剂和保鲜剂。股东的支持为鸿坤财富提供了发展空间,核心员工持股计划等措施吸引着越来越多的资深“老兵”加入鸿坤财富。

在公司内部,我们有“鸿精英”的学习分享文化,每一位专业的财富管理顾问都有机会分享成长故事和成功经验,不断培育团队,渲染向上的文化。团队成员间互帮互助、彼此奉献,形成了整个团队服务客户的局面。他们高效、拼搏,本着匠人精神去服务高净值客户,不断为客户提供专业化、定制化的服务。

未来,我们要进一步提升管理能力,获得竞争优势,在新的监管背景下,特别要做好投资者教育和权益保护;同时,我们也会积极开拓客户新需求,以客户为导向持续进行产品创新,在打造全方位资产配置条线的基础上,在另类资产配置领域不断形成自己的特色产品和服务。

地产投资进入2.0时代

新经济下投资方式的转变,在地产投资领域尤为明显。对于地产投资的发展趋势,鸿坤基金总经理朱灿先生曾在一次论坛中提及,目前是从地产投资1.0到2.0时代的一个转变。投资1.0时代是投资买房,而投资2.0时代是将投资人的资金集起来去投资一个整体的不动产。当然,这个论点的支撑有多方面的因素,需要考虑过去十年投资房产的收益优势。

过往十年,投资一二线城市房产的价值增长最快,投资回报最好,但在当前形势下,多种要素制约着个人房地产投资收益的实现,包括进入时机、城市理解与筛选、限购政策、房产税影响、物业类型、城市发展阶段等。要理解这些综合的因素,特别是城市变迁及产业发展的复杂结构等,已经不是个人简单投机买房能做到的。未来,地产投资的发展一定会转向专业的资产管理和运营要收益。鸿坤基金依托于集团十多年积累的资源与优势,有着天然的地产投资管理基因,其未来的发展也非常令人期待。

其次,鸿坤地产基金的投资策略。鸿坤基金重点关注中国一线和主要二线城市机会型和增值型房地产机会,投资的资产类型主要覆盖产业园区、商业办公、长租公寓、城市更新、不良资产处置等领域,通过对存量资产进行收购、运营改造及提升等获取资产增值及租金上涨的双重溢价,到期考虑通过对资产的经营收入、股权转让、类REITs、CMBS或其他非标化方式退出。对于投资、运营改造及管理提升、金融产品创新设计及到期退出等各环节的重点能力建设,鸿坤地产基金不仅具有优秀的团队和专业资源基础,更一直在倾力做全方位的打造。

最后,在地产股权基金、信托合作等方面,我更愿意理解为鸿坤地产基金在投资基础上所打造的金融产品创新。一方面,在当前私募基金监管形势下,私募基金的备案更多是鼓励股权基金产品,私募股权基金的产品形式也非常契合鸿坤基金的投资标的,比如产业园投资。一个产业园区从收购环节到发展成熟退出,往往需要三到五年时间,以私募股权基金的方式投资运作,标的明确,更能为投资者带来产业园区未来资产升值的获益。

鸿坤地产基金目前已收购(待收购)的产业园,凭借较低的收购楼面价、项目运营带来的退出增值,投资测算IRR均处于行业较高水平。除了单一标的私募股权基金产品外,对于组合型投资策略基金、母基金,鸿坤地产基金也在布局。

另一方面,对于与信托、券商等金融机构的合作,综合体现在我们对股权投资合作、对资产的退出策略合作方面。对于运营成熟的园区,我们通过与信托、券商等合作推进资产证券化退出,这是比较典型的一种方式;信托制度由于其专业的资产管理、破产隔离属性,可能会有很大的创新想象空间,我们也在研究如何将消费信托、财产权信托、其他资产管理型信托等进行综合创新,将物业资产类型转化为金融产品设计,发挥产融结合的优势;同时,我们也会考虑和金融机构合作去推进一些地产类型资产的投资与处置工作等。

家族信托强势崛起

有关家族信托、家族办公室的业务开展和讨论,近几年在行业内是非常热点的话题。从以下几个方面,我们来看家族信托的发展:

第一,高净值客户财富传承的需求。据招行-贝恩《中国私人财富报告》统计,截至2017年底,中国高净值人群数量达187万人,可投资资产规模达58万亿人民币,财富传承、保障财富安全是富裕人群迫切需要实现的目标。

家族信托可以实现受托资产的保值增值,为富裕人群提供以事务管理为特色的财富管理服务,充分执行委托人的意愿,并能够帮助其家族财产在传承过程中减少损耗,通过约定一些受益人奖励机制,激发下一代的家族责任意识。家族信托可以通过定制化的服务,满足财富人群多样化的财富诉求,包括资产配置管理、子女教育、家族慈善、税务筹划、法律咨询、资产隔离、高端医疗、移民游学等。

第二,从海外发展的先进经验来讲,美国高净值人群更倾向于以保值为目的的家庭财富管理,更愿意受托机构为其提供个性化的综合性服务。由于在成熟市场的认知普及和较低门槛,欧美中等收入群体也广泛接受家族信托作为财富传承和风险规避的主要手段,并以家族办公室的模式开展家族财富管理业务,汇丰、花旗等知名机构均提供家族信托服务。

摩根家族在1838年成立了美国的第一个家族基金(也称为“家族办公室”);洛克菲勒家族在19世纪末把资产分为延续家族的洛克菲勒家族基金,和为公益慈善做贡献的洛克菲勒大学及洛克菲勒捐赠基金几个部分;比尔·盖茨个人和基金会的全部资产也都由其家族基金管理,等等。

第三,从国内家族信托的参与主体和发展现状来看,自2013年平安信托推出国内第一单家族信托——“平安财富·鸿承世家系列单一万全资金信托”之后,截至2017年底,有近30家信托公司开展家族信托业务,存量规模合计超500亿元,存量产品数近3000单。其中,建信信托、中信信托、外贸信托等公司规模居前。

对于信托公司而言,财富管理是业务转型的一个方向。根据家族信托行业发展报告的有关数据分析,从事务管理类信托增长逻辑上推测,2020年家族信托潜在规模有望达到7000亿。家族信托的发展未来将是一片蓝海,随着高净值人群的资产配置和财富管理愈加趋于理性,各类参与主体在市场需求的刺激下,预期将会持续在家族信托方面有更多的创新产品。当然,对于管理机构的专业能力和综合服务能力要求会更高。

站在财富管理和资产配置的角度,第三方财富管理公司的优势在于高净值客户群体的资源和专业、独立的财富管理顾问团队,能够为高净值人群提供比较综合的资产配置和财富管理服务,包括固定收益、私募股权、保险、地产、海外基金等资产类别。家族信托是财富传承、保值增值非常重要的方式,家族办公室是基于家族的长期发展预期和期望,为其提供投资、法律、税务、家族事务管理一站式的综合服务,有效结合了第三方财富公司的优势,并且能作为很好地与外部金融机构合作的切入点。

鸿坤财富已于2018年设立家族办公室服务中心,有意在未来的资产配置规划中打造专业的团队,为客户提供涵盖投资、生活、传承、学习和公益等多方位、一站式的财富管理方案。

资产配置全球化成必然趋势

如今,资产配置全球化已成为必然趋势,这是一个长周期的事情,投资人不必太纠结于短期人民币汇率的波动。财富管理需要为客户提供专业的服务,为客户提供能够穿越经济周期的资产配置服务。

随着居民财富的不断增加、中等收入群体的扩大,海外资产配置是大势所趋。据招行-贝恩联合发布的《2017中国私人财富报告》显示,国内高净值人群中进行海外资产配置的占比由2011年的19%上升至2017年的56%。

其次,我国宏观经济的阶段下行,国际经济形势扑朔迷离,整体金融态势欠佳,“去杠杆”、“破刚兑”、“化解系统性金融风险”成为金融市场的主旋律。这个时候,更需要投资者擦亮眼睛,通过专业的管理机构去甄别优质资产,过往单纯依靠个人的投资知识、依靠单一固定收益资产、单一地域的投资不灵了,投资人需要做到跨类别、跨地域、跨币种的资产配置来分散风险。

此外,高净值人群本身的海外投资需求和国内经济的不确定性使得海外资产配置变得十分必要。全球经济复苏的步伐仍在延续,全球股市、债市、房地产、移民均有诸多投资机会。未来,鸿坤财富会对海外债权类、私募股权基金、资本市场、保险保障类服务等进行多方位的布局,精选优秀的管理人、优质的资产合作。

在当前形势下,企业最重要的是生存下来,做好内功修炼,为将来的发展做好铺垫。2019年,鸿坤财富会从团队、体系、产品服务三个方面努力,更加注重团队能力建设,让有潜力成为“牛人”的成员成为“牛人”,让已经是“牛人”的成员更牛;在产品、运营、风控等方面的体系搭建上,要更精细化,跟上业务发展的步伐;在产品服务方面,要进一步开拓资产类别,提升管理能力,尤其关注权益类资产配置、家族信托、海外等另类资产配置,致力于为客户提供多样化、一站式的资产配置和财富管理服务。

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